Devant un vice caché, l’acheteur d’un logement bénéficie d’une garantie. Certaines conditions doivent être réunies et des délais et procédures pour la faire-valoir sont à respecter. Le point avec notre partenaire Qualitel.
Tout acquéreur d’un logement qui constate- dans un délai de 5 ans après l’achat- un problème qui n’était pas apparent, dispose d’un recours contre le vendeur : l’action en garantie des vices cachés.
Définition : Selon l’article 1641 du Code civil, les vices cachés sont des défauts ou malfaçons non visibles ou difficiles à déceler au moment de l’achat, qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue l’usage. C’est en général une anomalie importante. Le vice caché concerne des défauts matériels par exemples : charpente abîmée, humidité et défaut d’étanchéité du logement, système de chauffage hors d’usage, caractère instable d’un terrain dit constructible, fondations défectueuses, dalle béton qui se fissure ou encore des nuisances sonores particulièrement gênantes provenant de la chaudière collective.
Garanties et exclusions : Il y a vice caché ouvrant droit à la garantie lorsque plusieurs conditions sont réunies. Le défaut de conformité doit être antérieur à la signature de l’acte de vente. Le vice doit être non apparent.
Contrairement à une idée reçue, vice caché ne signifie pas que le vendeur l’a volontairement caché (la plupart du temps, il ignore son existence), mais simplement qu’il n’était pas apparent au moment de la vente. « Si vous l’aviez su, vous ne l’auriez pas acheté, ou alors à un prix inférieur ».
Vous ne devez pas avoir eu connaissance du vice au moment de la vente.
Si le défaut est mentionné dans l’acte de vente (pointé par un diagnostic), la garantie ne jouera pas, car le désordre est réputé avoir été accepté par l’acheteur.
Enfin, l’acte de vente peut contenir une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés. Elle ne concerne que les vices dont il n’avait pas connaissance. Il vous faudra alors démontrer que le vendeur, au regard de la nature du vice et de ses caractéristiques, en connaissait parfaitement l’existence et vous l’a sciemment caché (défaut d’étanchéité de la toiture colmatée avec des panneaux de bois par exemple).
Processus d’action : L’acquéreur dispose d’un délai de 2 ans à partir de la découverte du vice pour prévenir le vendeur et 5 ans au plus à compter de l’achat du bien. C’est le délai de prescription au-delà duquel il n’est plus possible de dénoncer les vices.
Après l’avoir identifié, votre premier réflexe sera donc d’en informer le vendeur par LR avec AR. C’est à vous de prouver l’existence d’un vice caché. Rassemblez des preuves : plaintes de vos voisins concernant des problèmes similaires, devis de réparation, photos des dégâts occasionnés ou de l’ampleur des défauts.
Vous pouvez lui demander la restitution du bien et son remboursement, faire jouer la garantie contre les vices cachés ou garder le bien et exiger (toujours par LR avec AR) de vous faire rembourser une partie du prix.
Derniers recours : N’hésitez pas à contacter votre association CLCV pour vous aider dans ces démarches. Si aucun accord amiable n’est envisageable, votre dernier recours sera d’intenter une action en garantie des vices cachés devant le tribunal judiciaire (avocat obligatoire). Votre assurance « protection juridique » peut vous allouer une somme pour régler ses honoraires.
Enfin, vous êtes en droit de réclamer des dommages et intérêts si le vendeur est de mauvaise foi ou que le vice caché vous a porté préjudice. La responsabilité de l’agent immobilier ou du notaire de la vente peut également être engagée s’ils ont commis une faute.
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